56家上市银行房地产贷款全解析：谁放得最多？谁收得最快？谁占比最高？谁不良最多？

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　　作者 | 朱梅胤

　　来源 | 零壹财经

　　荐读 | 愉见财经

　　说来也是值得玩味，银行和地产，是什么时候从过去的“相依相偎”走到了今天的“相爱相杀”。这或许也怪不得银行，两道红线压顶，他们必须收缩房地产类贷款。

　　银保监会数据显示，截至2021年6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。

　　房地产贷款集中度连续10个月下降，由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%；房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。

　　恒大事件发酵之后，大家或许都更关注各家上市银行，他们的房地产类贷款情况如何？谁放得最多？谁收得最快？谁占比最高？谁不良最多？

　　零壹智库分析师朱梅胤下了硬功夫，整理了A股和H股上市的56家银行数据。我们根据数据归纳出：

　　1，总量来说，不意外的是四大行成为绝对主导，颇值得关注的是，第5位，是民生银行；

　　2，对公房地产贷款占比而言，反而是几家股份制银行和城商行更多；

　　3，农商行梯队对房地产类业务沾得本来就较少，收缩也相对明显；

　　4，从贷款质量来看的话，锦州银行和位于重庆的两家银行，情况不佳。

　　下面荐读零壹智库的这篇文章；鸣谢：零壹财经。

　　所选上市银行样本

　　房地产业与我国金融体系尤其是银行业高度交织，在国内房企贷款中，尽管非银机构贷款增速近年来高于银行贷款增速，并且今年国家出台“两道红线”政策（对各类银行“房贷房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”按照不同银行类型设置了最高上限）更是抑制了资金进入楼市，但银行对于房地产贷款始终占据着主导地位。

　　本文梳理了A股、H股上市的56家商业银行，通过统计分析各银行2021年中报，几乎所有的银行均披露了对公房地产贷款和个人住房贷款情况（紫金银行未披露个人住房贷款数据），所选包括“贷款额、贷款占比、贷款增长、贷款不良率以及增减”等维度进行比较（部分并未披露房地产不良贷款情况，在不良贷款比较中进行剔除）。

　　表1 所选取的国内在A股、H股上市银行样本

　　资料来源：零壹智库

　　对公房地产贷款

　　1、贷款规模及比例：大行主导，股份制银行占比高

　　对公贷款主要是银行对企业的贷款业务，房地产贷款则是对房地产业投放的信贷业务，该信贷业务抵质押物一般包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等，整体风险相对可控。

　　零壹智库通过梳理各银行的2021年半年报，在56家银行之中，所有的银行均披露了房地产贷款额。下表展示了具体排名情况：

　　表2 截至2021年年中各银行房地产贷款金额

　　注：

　　1、上述排序依据“房地产贷款金额”这一维度，进行降序排列。

　　2、上述银行中有些披露为“贷款金额”、有些披露为“贷款余额”，统计时将其统一分类，存在统计口径差异的情况存在（下同）。

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　在对公房地产贷款规模上，主要和银行自身规模正相关，五大国有银行除了交通银行均排名领先，其中农业银行以8611.48亿元的贷款金额位列首位，超过千亿规模的有18家，几乎所有的国有商业银行和股份制银行均达到了千亿规模（渤海银行为936.99亿元），值得注意的是上海银行和北京银行作为城商行也同样达到了千亿规模。整体来看，国有大行/股份制银行和城商行/农商行房地产贷款规模分化明显。

　　相较于贷款总金额，房地产贷款占比更能消除银行规模的影响，具体数据与排名情况如下：

　　表3 截至2021年年中各银行房地产贷款金额占公司类贷款金额比

　　注：

　　1、上述排序依据“房地产贷款占对公贷款比”这一维度，进行降序排列。

　　2、“房地产贷款占对公贷款比=对公房地产贷款/公司类贷款和垫款总额”，与 “两道红线”政策所示的标准有所不同。

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　从银行对房地产贷款占对公贷款比这一维度来看，占比超过20%的有6家，其中平安银行以26.05%的占比位列首位，有近一半银行占比超过10%，超过10%的基本为股份制银行和城市商业银行，可以看出所有的股份制银行房地产贷款占比均超过10%，城商行中上海银行、天津银行、九江银行占比相对较高。低于10%多为国有大行和农村商业银行，其中国有大行的占比均低于10%，邮储银行最低为6.04%，从侧面也能反映出国有大行对于“两道红线”政策的先行决心。值得注意的是，农商行对房地产贷款业务涉及相对较少，无论是贷款规模还是贷款占比，江阴银行、张家港行、无锡银行均处于最低的位置。

　　2、贷款增减：整体保持增长，农商行收缩明显

　　零壹智库对56家银行2021年上半年期初和期末的房地产贷款金额分析整理，对比各银行期间贷款规模的增减。具体增减百分比情况与排名如下：

　　图1 各银行2021年上半年房地产贷款额增长情况

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　图2 各银行2021年上半年房地产贷款额减少情况

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　邮储银行贷款金额虽然占比不高，但近半年贷款规模增长近40%位列增长首位，泸州银行和南京银行业分别增长38.3%和36.6%。六大国有大行均有所增长，增长最低的为工商银行的6%。房地产贷款额降幅超过10%的有七家，分别为重庆银行、西安银行、无锡银行、常熟银行、苏农银行、渤海银行和江阴银行，其中江阴银行降幅超40%为降幅最大的银行。

　　3、贷款不良率及增减：整体不良率上行，质量有所恶化

　　不良贷款作为银行中预示将要发生的风险损失，从一定程度上表现了银行的风险水平，而不良率则能反映出银行的抗风险能力。零壹智库整理了56家银行房地产不良贷款额和不良率，分析各银行房地产贷款业务的风险水平和对抗风险能力做出一定的判断。其中有13家银行对房地产业不良贷款项未做披露，分别为中国银行、青岛银行、江苏银行、西安银行、北京银行、长沙银行、无锡银行、常熟银行、江阴银行、张家港行、紫金银行、苏农银行、瑞丰银行，该13家银行均剔除，最终对43家银行进行了整理排名。

　　表4 各银行截至2021年房地产不良贷款额和不良率

　　注：

　　1、上述排序依据“房地产贷款不良率”这一维度，进行升序排列。

　　2、南京银行和成都银行披露的房地产不良贷款额为0，威海银行中报中披露的存在不良贷款的行业中无房地产业，故记为0。

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　截至2021年6月30日，43家银行的房地产不良贷款总额为1178.28亿元，平均不良率为1.83%。具体到各银行情况，有3家银行无房地产不良贷款，而邮储银行不良贷款仅0.12亿元，不良率约为0.01%，不良率低于1%的有18家，城市商业银行和股份制银行居多，抗风险能力较强。农、建、交不良率为1.5%左右，而工商银行不良率达到了4.29%，较其他国有大行有一定的差距。而高于5%的有四家，分别为中原银行、渝农商行、重庆银行和锦州银行，在房地产业贷款的抗风险水平有待加强，其中锦州银行不良率高达7.7%。

　　通过对2020年年末房地产贷款不良率整理统计，得出贷款不良率的增减，其中由于渝农商行未披露2020年年末的房地产不良贷款数据，所以对其做剔除，得到共42家银行房地产贷款不良率增减。整体来看，42家银行整体不良率由1.43%上升至1.83%，较2020年末上行40BP，整体房地产贷款质量有所下降。各个银行具体增减情况如下：

　　表5 2021年上半年各银行房地产贷款不良率增减情况

　　注：

　　1、上述排序依据“房地产贷款不良率增减”这一维度，进行升序排列。

　　2、南京银行2020年末房地产不良贷款率为0.004%，近似为0。

　　数据来源：银行中报、零壹智库

　　相较2020年年末，不良率有所降低的有14家银行，降幅超过1个百分点的有3家，分别为贵阳银行、九江银行、盛京银行，贵阳银行不良率下行1.76个百分点居首位。不良率上升超过1个百分点的有6家，其中中原银行增长近3个百分点为最高。国有大行中，工商银行不良贷款率明显抬升，从2020年末的2.32%上升至2021年6月末的4.29%，增长1.97个百分点，而下降最多的农业银行也仅减少27BP。股份制银行中，也有多家房地产不良贷款率明显抬升，10家股份制银行中有7家不良率上升，其中最高为渤海银行不良率上行1.81个百分点。

　　东吴证券在研报中表示，“房住不炒”导向下地产公司风险暴露。今年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还，同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。

　　个人住房贷款：

　　贷款规模增加明显，贷款质量良好

　　个人住房贷款一般为银行向个人发放的用于购买自用普通住房的信贷业务，银行为控制风险，会要求提供抵押、质押、保证的方式进行担保。

　　在个人住房贷款规模上，在选取的56家银行中，通过整理2021年中报和2020年年报数据，得到个人贷款规模及占比情况，紫金银行未披露个人住房贷款数据，对其剔除。具体数据及排名如下：

　　表6 截至2021年年中各银行个人住房贷款余额及占比情况

　　注：

　　1、上述排序依据“个人住房贷款占比”这一维度，进行降序排列。

　　2、“个人住房贷款占比=个人住房贷款余额/个人贷款及垫款余额”，与 “两道红线”政策所示的标准有所不同。

　　数据来源：Wind、零壹智库

　　表7 2021年上半年各银行个人住房贷款余额增长情况

　　注：

　　1、 上述排序依据“个人住房贷款增长率”这一维度，进行降序排列。

　　数据来源：Wind、零壹智库

　　数据显示，在个人住房贷款占比上，各银行差异性较大，而在个人住房贷款增减情况上，各银行基本保持增长。值得注意的是，从年初“两道红线”政策实施以来，截至2021年6月末，人民币贷款总额同比增速保持12.3%，房地产总贷款的增速已明显降至 9.5%，显著低于总贷款增速，但实际上居民端的按揭贷款同比增长13.0%，增速依然略高于总人民币贷款。

　　在个人住房贷款质量上，个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产之一，在已披露完整个人住房贷款不良率数据的32家银行中，资产质量依旧优异，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。在不良率增减情况上除九江银行、郑州银行、盛京银行增长相对较高外，其余银行均保持在1个百分点以下的增速，整体资产质量有着较良好的水平。

　　表8 2021年年中各银行个人住房贷款不良率及增减情况

　　注：

　　1、 上述排序依据“个人住房贷款不良率”这一维度，进行升序排列。

　　数据来源：Wind、零壹智库

　　随着“两道红线”调整过渡期时间的不断减少，主流按揭大行可以释放的额度越发有限，因而今年以来，刚需购房者贷款难、放款难也将逐渐成为常态。

　　小结

　　整体来看，对公房地产贷款上规模依旧是各个大行占主导，股份制银行业和城商行房地产贷款占比较高。整体贷款规模有所上升，不良率持续上行，在风险方面应加强管理。而个人住房贷款增长较高，贷款增速也高于人民币贷款增速，但贷款质量优异，抗风险能力能得到保障。

　　今年年初“两道红线”政策发布，监管部分给予了明确的过渡期，以确保政策平稳实施。随着政策逐渐落实，银行会逐渐调整结构，压降地产领域的信贷集中度。