房企物业扎堆上市 “存量时代”竞争逻辑在哪里？

八荒通神

2020年，房企分拆物业板块上市风潮持续。金科智慧服务集团股份有限公司（简称金科智慧服务）近日披露招股书,并预计于11月17日正式登陆港交所。而在此前，已经有多家房企公布分拆物业上市计划，纷纷加快布局存量物业。?
金科服务预期11月17日挂牌上市?
11月5日，金科智慧服务发布招股计划。?
按照计划，公司将发售1.33亿股，每股发售价介乎41.8港元至47.6港元之间，股票预期于2020年11月17日于联交所买卖。?
金科智慧服务称，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，其将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.38亿港元。?
关于募资用途，金科智慧服务称，拟使用集资所得款项净额其中约60%用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级公司的数字化及智能管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用作一般业务运营及营运资金。?
作为上市房企金科股份控股子公司，金科智慧服务于2000年成立，近年来实现了快速布局：2016年至2020年综合实力连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年在西南地区物业管理公司百强榜首。?
数据显示，2017-2019年，金科智慧服务收益由10.47亿增至23.28亿元，复合年增长率为49.1%，净利润由2017年的1.14亿增至2019年的3.74亿，复合年增长率约为81.5%。截至2019年及2020年6月30日，收益分别为10.05亿及13.70亿，纯利为1.66亿及3.03亿。截至2020年6月30日，其在管总建筑面积1.29亿平方米，位居西南地区第一。?
物业行业迎来IPO高峰?
其实，除了金科智慧服务，目前还有多家房企都在分拆物业上市。?
例如，恒大物业、融创服务、华润万象生活三家物管企业的上市流程已进入尾声，将在不久后接连登陆港交所。?
其中，恒大物业今年9月已递交上市申请，而据最新消息，恒大物业正寻求最近通过香港上市聆讯，或集资至少20亿美元。?
与此同时，华润万象已通过港交所聆讯。11月8日晚，华润置地有限公司披露公告称，华润万象生活有限公司建议分拆及在香港联合交易所有限公司主板独立上市已成功过会。据悉，此次华润万象生活上市拟集资约10亿美元。?
而融创服务已开始公开招股，据11月9日的公告，融创服务计划全球发售6.9亿股，发行价10.55~12.65港元，发行规模10.8~12.95亿美元，预计11月19日正式挂牌。?
数据显示，金科智慧服务、恒大物业、融创服务、华润万象生活4家待上市物管企业，合约面积均超过1亿平米，合约在管比均超过1.4倍，且存量项目储备面积充足。?
兴业证券一份研报中指出，2020年物业行业迎来IPO高峰，目前百强房企中递表的物管企业达11家，年内港股物管板块的上市企业有望超过30家，包含4家龙头物管公司，总在管规模有望超过33亿平米。?
“三道红线”下的降杠杆之举？为何房企都热衷分拆物业上市？?
对此，业内分析人士表示，出于三道红线及房企本身降负债的要求，分拆物业上市募集资金是不少房企降杠杆、加权益的有效路径。通过股权融资的方式补充权益，将会显著降低资产负债率和净负债率。?
中信证券基地产业首席分析师陈聪表示，三道红线之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和。?
陈聪认为，在当前中国房地产市场由“增量时代”向“存量时代”转换的背景下，加大存量物业布局，也是房企发展的重要方向。?
根据中信证券测算，物业行业当前的营收共计约8421亿元，中期市场容量可达到17252亿。“尽管如今大公司的整体试产占率只略超1%，但行业的中期格局不会高度分散。我们预计，由于科技系统研发存在规模经济效应，增值服务需要整合行业各家资源，非标服务需要大品牌识别，未来行业中龙头公司在管面积覆盖率能达到5%-10%左右，系统覆盖率则可能达到30%以上。因此，我们看好优秀物业管理公司在未来几年可能迎来跨越式发展。”陈聪表示。?
“大房企的竞争，已经不仅仅是房地产产品本身的竞争，因为产品的销售已经很成熟了，要拼的而是产业链，纯粹做房地产开发都会有瓶颈。”重庆新中地产总经理何伟坚也表示，很多开发商发展到一定规模，都会有不同产业分散风险，把产业链做的更完善，或者是在依靠相关多元化，来更好地促进主业发展。而庞大的业主群体是房企最大的财富，目前各家房企纷纷瞄准了物业领域的社区O2O业务。?
克而瑞研究中心的数据也显示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物业。具体来看，购物中心、写字楼、酒店这三种类型最受房企青睐，约有90%的房企布局了购物中心及写字楼，约87%的房企布局了酒店。此外，长租公寓或服务式公寓也颇受房企欢迎，占比达到了约53%，而文旅、产业园、医疗养老、物流等也均有所布局，产品类型丰富。