多项政策新年实施：房贷还款增加 减税力度加大

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今天是2012年的首个工作日，新一年的房贷利率及银行理财销售新政新规已经开始执行--对于有贷款或有投资需求的市民来说，规划一下新年的理财方案有助于在这个经济并不十分景气的投资市场里使家庭资金获得更优化的配置。
[房贷]
新利率已经执行
2012年，公积金贷款利率五年期以上由4.3%调整为4.9%；基准商业贷款利率，五年期以上基准利率由6.4%调整为7.05%。
“对于打算节省利息的市民来说，最直接的办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。 ”光大银行的理财师指出。但是，对于手中资金并不充裕而且随时都可能有大额支出的借款人来说，在贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。另外，对于房贷已还一半时间，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说，提前还贷省息意义不大。
不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额3个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。去年，很多银行将存量客户利率下降至7折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。
如果市民又想提前还贷，但手中资金又不够该怎么办呢？理财专家建议可在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。
此外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，如“双周供”、“气球贷”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。如“气球贷”就可以把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。

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[理财产品]

新规严防误导购买者

除了广为人知的新年贷款利率上浮，《商业银行理财产品销售管理办法》也低调地于今年起正式实施，意在提高合规销售水平、防止误导销售，并且明确了作为“卖家”银行销售理财产品的诸多规范细则。

根据新《办法》，要求商业银行不得将存款单独作为理财产品销售，不得将理财产品与存款进行强制性搭配销售。商业银行不得将理财产品作为存款进行宣传销售，更不得违反政策变相高息揽储。

记者注意到，由于去年股市的亏钱效应，黄金市场的波动，不少市民手中的理财资金都流向了比较稳健的银行理财产品。住在奉贤路88号54岁的张阿姨四年前“早退”后，就比较关注投资理财，采访中，她拿出了一张自己为了投资银行理财产品做的 “功课”，里面记录着一些产品预期年化收益率的变化——例如：浦发银行曾将周周享盈1号理财计划的产品预期年化 收 益 率 由2.60%提 升 至4.00%；光大银行半年赢1号及2号产品预期年化收益率分别由4.6%和4.7%上调至5.0%和5.1%，上调幅度均为0.4个百分点；半年赢3号产品预期收益率由原来的5.0%上调至5.3%。张阿姨表示，自己制作这份表格就是为了能够选择一些短期的比较稳妥的产品，剔出那些调整幅度很大的产品，她认为虽然利益很诱人，但自己这些老本还是小心一些为好。

年终银行揽储，纷纷亮王牌，跨年理财产品热销的同时，不少人却忽略了细节。在选择跨年理财产品时，要关注所购买的理财产品什么时候开始计息，选择尽早开始计息的产品。而且也要关注产品的到期日，如果当时正好赶上春节，就很难找到对接的理财产品，这部分资金还是会闲置，整体计算下来并不划算。

“我从来没有想过，买银行理财产品像在大卖场买鲜肉一样，是要‘抢’的！有的产品竟然还需要提前预约，我实在是看不懂了！ ”跟张阿姨结伴到银行的德平路100弄78号的李阿姨今年元旦期间在朋友的介绍下开始投资银行理财产品，却意外地加入了“抢购大战”。

银行工作人员告诉她，2012年在楼市投资受限、股市表现疲软和通货膨胀高企的大背景下，银行理财产品销售仍将异常火爆。一些银行理财产品曾出现一上柜十几分钟就卖光的情况，所以部分产品会要求客户实行提前预约。

理财产品遭遇“疯抢”让急缺资金的银行看到了曙光，各类产品层出不穷，如李阿姨就隔三差五收到xx银行推出的新产品：“我们年纪大的人不大发短信的，现在手机里都是银行的产品，索性就不去看了。 ”李阿姨打开手机，随机给记者看一条未读短信：“友情提醒：受到银监会政策影响，我行此次短期产品发行后，新的短期理财发行可能会停止。此次53天理财收益较高，期限灵活强烈推荐！有意的客户请抓紧机会购买……”

此外，新办法还“严抠”风险等级，如商业银行应当根据理财产品风险评级、潜在客户群的风险承受能力评级，为理财产品设置适当的单一客户销售起点金额。风险评级为一级和二级的理财产品，单一客户销售起点金额不得低于5万元人民币；风险评级为三级和四级的理财产品，单一客户销售起点金额不得低于10万元人民币；风险评级为五级的理财产品，单一客户销售起点金额不得低于20万元人民币。

行业内部人士对此表示，此次银监会制定该《办法》的基本思路是强化对商业银行理财产品销售环节的规范，要求商业银行做好风险揭示和信息披露，真正做到 “卖者有责”，并在此基础上实现 “买者自负”，最终实现“将适合的产品卖给适合的客户”，实现合规销售，充分保护投资者的合法权益。

puma969

这是好贴啊我学习了,也应用到实际

GooVisa

了解了很多，感谢各位大侠！