提前还房贷时点选择有讲究

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<P><FONT color=black>央行年内3次上调贷款利率，部分存量房贷利率也将随之上涨，同时年底又是政策多发期，市场还传言7折房贷利率有可能取消，令不少“房奴”惴惴不安。因此，不少人在年末动了提前还贷的念头。但记者调查发现，提前还贷并不适用于每一个人，还款时点选择也有讲究。</FONT></P>
<P><FONT color=black>众所周知，不少贷款者轻易都不会选择提前还款，一方面提前还款没有任何优势，利息还需要正常缴纳；另一方面一大笔开销也会影响到购房者投资其他市场。</FONT></P>
<P><FONT color=black>其实，贷款人在签订合同时，采取等额本息还款是等额本金的还款方式，对利息的影响非常大，等额本息一般适合年轻人。初期还款金额较少，但是支付的利息较高，所以采用等额本息还款方式的贷款人，一般在年数接近中期时，不适合提前还款。</FONT></P>
<P><FONT color=black>还有就是，享受利率</FONT><A title=优惠 href="http://tuan.163.com/"><FONT color=black>优惠</FONT></A><FONT color=black>的房贷者也不太适合提前还款，利率优惠几十年累计下来，差距就是几十万元。特别是目前5年期以上贷款利率为7.05%，打7折就是4.935%，5年期的存款利率则为5.5%，形成倒挂，所以享受优惠的客户最好不要选择提前还款。</FONT></P>
<P><FONT color=black>王先生在2010年购房向银行贷款50万元，贷款期限为20年，正好赶上了最后一波利率7折优惠，他选择了等额本息的还款方式，听说元旦过后，贷款基准利率就要按新标准走，王先生有些沉不住气，“这是不意味着要多缴不少利息呢”？</FONT></P>
<P><FONT color=black>记者为王先生算了一笔账，如果2010年8月为第一次还款时间，预计提前还款时间为2020年7月，那么以前的月供为3072.22元，已经还本金36.56万元、利息16.88万元，提前还款一次应还30.43万元，节省了6.75万元，但是节省额度并不多，所以享受优惠的客户不适合半途还款。</FONT></P>
<P><FONT color=black>另有专家提示，对于采用等额本金还款的贷款人来说，如果还款期已超过了1/3，也不适合提前还款。随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，再选择提前还款的话，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。</FONT></P>
<P><FONT color=black>提前还贷其实并不是很好的选择，一位银行人士曾介绍，上世纪90年代每月如果月供900元，已经占了工资的一半，而现在如果每月月供还是900元，对贷款人的压力已经很小。商报记者 闫瑾</FONT></P>
<P><FONT color=black>名词解释</FONT></P>
<P><FONT color=black>等额本息 还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)；计算公式为[贷款本金×月利率×（1+月利率）n]÷[（1+月利率）n－1]。注：n为还款月数。</FONT></P>
<P><FONT color=black>等额本金 每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少，计算公式为每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金—— 已归还本金累计额）×每月利率。</FONT></P>