深圳多举措解决建设用地“短缺”难题迎来想象空间

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在深圳经济特区建立40周年和支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区1周年之际，粤港澳大湾区和深圳喜获国家自然资源部土地政策“大礼包”。

近日，国家自然资源部发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（下称《意见》），在国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、不动产登记、土地“只征不转”等9个方面提出意见，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化，助力建设粤港澳大湾区和深圳建设社会主义先行示范区。

为充分发挥国土空间规划的龙头引领作用，《意见》提出，在国土空间规划编制阶段，支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线，合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序；在国土空间规划实施阶段，支持广东在取得相关法律授权的前提下，按照国家规定的条件，适时对大湾区国土空间规划进行修改和审批，优化调整大湾区耕地、永久基本农田、林地、建设用地等布局和时序。

《意见》鼓励、支持广东深化自然生态空间用途管制试点，优化整合各类审批事项；总结海珠湿地公园经验，探索通过“只征不转”等扩大生态空间的实现路径；探索二、三产业混合用地政策和管理机制，利用存量建设用地开发建设住宅的市场化机制；解决工业用地保障难问题，依据国土“三调”，依规合理认定现状工业用地，实事求是、分类盘活利用存量工业用地，完善规划调整、土地供应、收益分配机制，形成存量工业用地盘活利用专项方案并开展试点；研究探索处理历史遗留违法用地问题的办法。

为充分发挥深圳“双区”叠加优势，《意见》支持深圳深化自然资源领域改革探索。除了支持广东和大湾区改革探索事项全部适用深圳外，《意见》还支持深圳取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式；将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准；探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制；探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法；探索国有土地使用权到期后续期的操作路径；探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。

其中，在建设用地方面，《意见》支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制；创新耕地“占补平衡”制度，探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制；支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策。对于“缺地”的深圳而言，这些机制尤为重要，是深圳正在着力谋划的事情，将是深圳接下来的一个重要选项。特别是“占补平衡”问题，目前深圳已向广东省提出了相应的政策申请，为深圳增加住房建设供地迎来了发展想象空间。

“《意见》专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。其中，深圳获得的‘探索国有土地使用权到期后续期的操作路径’‘研究探索处理历史遗留违法用地问题的办法’‘探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制’尤其引人关注。”哈尔滨工业大学（深圳）马克思主义学院院长、新时代城市有机体理论研究者杨志教授表示，这实际上是在土地管理上给深圳“扩权”，让深圳拥有更多用地自主权，为解决土地紧缺难题创造了条件。

深圳是全国经济中心城市、科技创新中心、区域金融中心、商贸物流中心，在国际上知名度、影响力不断扩大。但作为国内四大一线城市，深圳是面积最小的城市。目前，深圳全市面积仅有1997.47平方公里（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。根据深圳市政府2005年11月实施的基本生态控制线管理规定，作为保护深圳经济和社会可持续发展的“生命线”和“高压线”，基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市总面积的一半。

一边是城市建设和产业发展迫切需要，一边是开发用地窘迫，基本生态控制线却不容丝毫侵犯。面对城市高速发展和土地紧缺、“难以为继”的矛盾，成为不断拉高深圳房价的背后推手。统计显示，近4年来，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。根据深圳市住房和建设局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25－40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

一直以来，受困于“地少人多”，深圳房价居高不下饱受诟病。伴随着深圳城市的持续发展，如何缓解土地资源紧张的瓶颈？

“此次《意见》扩大了深圳土地自主管理权限，为深圳在更大的范畴内获得土地统筹空间、提高土地利用效率提供了可能，有助于深圳增加住房建设供地。特别是“占补平衡”为深圳增加住房建设供地提供了很大的想象空间，也为其他城市土地管理提供“深圳经验”。”杨志认为，从长远看，稳定房价的最有效方法，就是增加居住用地供应量。《意见》的出台，对深圳而言是重大利好。深圳应加紧落实各项保证新房供应量增加的政策，并尽力保障中低收入人士的购房需求，稳房价的目标才能实现。此外，深圳住房建设用地虽然紧张，但土地浪费现象依然存在，土地利用效率亟待提高。目前，深圳仍存在大量闲置土地，有的地块闲置长达10多年，若是政府施政原因造成的，相关公共配套规划应该尽快跟上；若是企业原因造成的，涉及的经济纠纷或者违法事件，政府应支持各方尽快解决，共同打造国内城市土地节约集约利用的典范城市。

来源：经济日报新闻客户端

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