房贷顾问看房贷--给贷款购房人的一些建议

miaomiaoyu1981

在担保公司3年多的工作经历，希望与大家分享一下房贷业务中的一些经验，给准备贷款买房的准借款人一些个人建议。
     一、建议购房贷款优先选择公积金贷款
    公积金贷款目前有一些商业贷款无法比拟的优势：
   1.利率低。5年期以上年利率比商业贷款最优惠利率低1.4355%。即每一万元贷款每年节省利息143.55元。（商贷选择等额本息法作为比较标准。
   2.还款方式：自由还款。以20年50万为例子，商业贷款最低月还款3774元，公积金最低月还款3361，月供少还413，减轻贷款初期的月供压力。
   3.不受第二套贷款限制。若以家庭为单位有过房贷记录，无论是否结清，商业贷款均按第二套贷款处理，公积金贷款不受此影响，且5年期以上利率比第二套商业贷款执行利率要低 3.393%。
   4.因信用卡、车贷等信用贷款还款记录不良，造成商业贷款的申请被拒或者强制上浮利率等情况，可采用公积金贷款，目前公积金的审批暂时不审查个人信用记录。
   另外，如采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金用于提前部分偿还商业贷款，达到省息目的。

   二、从个人需求选择还款方式
    若采用商业贷款，可以从个人需求方面去选择不同的还款方式，让贷款的选择真正的随您所需。
   1. 关注利息、且有提前还款打算
    推荐产品：深发银行“双周供”、“气球贷”
   2. 持有房产期限较短、且融资需求较强
    推荐产品：深发银行“存抵贷”、工商银行“存贷通”
   3. 预期市场利率走势上浮
    推荐产品：“固定利率”
   4. 贷款购房后期有大额消费需求
    推荐产品：招商银行“循环授信”+“消费易”/“家装易”
   5. 对贷款期限及利率类型等要素尚未明确
    推荐产品：北京银行“自主贷”+“自主还”
    三、从自身情况，量力而“贷”
      贷款经过审批放款后，即与银行形成事实上的合同关系，除非结清，否则无法解除合同关系。所以在申请贷款的时候一定要量力而行，更要充分考虑到未来家庭可能存在的收入及支出的变化。“用明天的钱做今天的事没有问题，但如果消费过度就会产生问题了”。
    准借款人可以从以下几个可能影响收入及支出走势的因素方面考虑自己的贷款方案：

• 职业因素：国企、公务员及大型企业收入相对稳定，一般企业      收入不稳定。
•   年龄因素：20岁-35岁处于收入上升期；

                             35岁-45岁处于收入稳定期，并达到高峰值；

                              45岁以上处于收入下滑期。                    

•   婚姻状况因素：已婚，稳定性更强；未婚稳定性较弱。
•   育儿及养老状况：无子女及老人负担支出少，有儿女及老人负担支出多。

    充分考虑自身目前及未来个人状况，选择适合您自己的房产，让贷款购房成为您未来的幸福，而不要成为负担。

[ 本帖最后由 miaomiaoyu1981 于 2008-6-20 08:41 编辑 ]