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8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。
此前，诸多购房者们就对固定还款利率还是LPR定价利率哪个成本更低而犹豫不决，8月12日五大行的公告更是一石激起千层浪，“个人房贷将统一转换为LPR定价”还一度冲上热搜榜第二名。
8月13日，多位业内人士在接受《中国经济周刊》采访时表示，五大行同时发布公告，实际上和此前央行的统一工作安排有关。房贷定价方式转换成LPR后，不一定会导致月供增加，也可能降低购房者的还款压力。
自主选择是否转化“打乱了银行计划”
五大行在公告中称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
不过五大行均表示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。
《中国经济周刊》记者获悉，不仅五大行，交通银行、华夏银行等其他商业银行也已纷纷跟进。
一位不愿具名的股份制商业银行工作人员向《中国经济周刊》记者介绍说，他所在的银行此前就已通知所有客户转化为LPR定价，由客户自己在手机银行上进行操作。但由于部分客户联系困难或当时难以操作，还有不少未能转化。此次他们银行也要求统一转化，“目的是全部转化，尽量不漏人”。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受《中国经济周刊》记者采访时说，此次各大银行集体要求转化LPR，主要是为了赶进度完成工作任务。
根据央行[2019]第30号公告，2020年8月31日前必须完成换锚工作（编者注：即转化为LPR定价方式）。
邹琳华说，虽然公告均表示此次默认转换为LPR，但是如果贷款者有意，也可以找银行办理，转换成固定利率。“房贷基准利率转换为LPR，实际上是利率市场化的一部分，因为房贷盯住基准利率的模式已经多年没有变化，转换为LPR后，可以随市场做一定的变动。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，2019年各银行LPR转化政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”。但2020年类似政策风向有点变化，贷款者可自主选择是否转化。“这样的表述存在一定的漏洞，或者使得购房者面临选择困难症。今年关于是否要转化为LPR定价方面，各类购房者咨询不断、疑惑很多，尤其是普遍会问‘调整后月供是否会增加’的问题。银行客服和个贷部门面临很多咨询，甚至影响了正常的换锚工作，打乱了银行的计划。”
严跃进认为，以此次五大行统一默认进行调整，减少了工作量，也减轻了双方的成本。
专家：未来LPR大概率呈下降趋势
对于申请或即将申请个人住房贷款的购房者来说，更关心的还是转化为LPR定价后，每个月的还款额是会增加还是会减少。
在央行的表述中，LPR定价的个人房贷利率，将按照LPR以“LPR+xx个基点”、“LPR-xx个基点”（1个基点=0.01%），或“LPR+xx%”、“LPR-xx%”的形式来确定。
以5年期基准利率打9折的房贷为例。此前在固定利率情况下，实际上的年利率为4.41%[4.9%（基准利率）×0.9]。若在2020年1月转化为LPR定价，固定加点的点差会根据4.41%的利率，与2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差确定，即差为-0.39%。此时，贷款者的转化后的利率依旧是每年4.41%[4.8%+（-0.39%）]。
2020年7月，5年期以上LPR的报价已降至4.65%。若双方约定贷款利率1年调整1次，到2021年1月，LPR如果依旧保持在4.65%，则购房者的贷款年利率将降至4.26%[4.65%+（-0.39%）]。如果2021年LPR上涨至5%，则购房者的贷款年利率将升至4.61%[5%+（-0.39%）]。
上述计算结果显示，如果未来5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR比4.8%高，选择固定利率更为合适；反之，则LPR定价付出的利息更少。
那么，未来的LPR会怎样走？比4.8%高还是低？
有业内人士认为，当前的新冠肺炎疫情使得世界各国面临经济的下行压力极大，短期内大幅加息的可能性概率较小。从大趋势看，未来世界各国贷款利率将保持较低水平。因此，LPR或是更合适的选择。
央行数据显示，5年期以上LPR从2019年8月公布以来，共下调三次，从4.85%下调至2020年7月的4.65%，下降了20个基点。
邹琳华向《中国经济周刊》记者分析说，从当前各方面的情况看，在还款期限内，LPR大概率是一个下降的趋势，购房者转换LPR后，负担可能会减轻。“当然，虽然LPR利率大概率是趋降的，但也存在波动的可能性。” |
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发表于 2020-8-15 07:29
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