调控政策对上海高档公寓市场的影响（高档住宅市场分析系列之一）

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楼市走势，风云诡秘。中国经济面临前所未有的复杂形势，中国楼市亦在低迷中寻找出路，作为中国楼市的标杆性城市，上海楼市亦低迷。股市持续暴跌，于冰点盘整的前提下，哪里才是资金的避风港？

    在住宅市场的庞杂产品体系中，高端公寓一直以较好的抗跌性而著称，主要缘于其地段的上佳性、产品的优质性、客户的高消费力。然而，李嘉诚的古北住宅项目御翠豪庭，5月份成交均价达47823元/平方米，6月成交的162套房均价仅33806元/平方米，一个月内居然跌去两成多。于是，业界纷纷怀疑：此举表明经验老到的李嘉诚也开始看空上海楼市——或许有这方面的因素，但主要是所推的这批房源在小区中的位置较差，而且房型偏小，属于高档项目中的“丑小鸭”房源。


    与股市相似，中国的楼市属于“政策市”，调控政策的松紧程度直接决定了市场的冷热。纵观2003年以来的这轮房地产宏观调控，其重点在于住宅市场，其中又以抑制高端市场、扶持低端市场为重中之重。概而言之，调控政策主要包括紧缩经济政策、加强住房保障、禁止别墅用地审批、调整供应结构（“90/70”政策）、限制外资、提高房贷门槛、加大税收力度等。

    首先，宏观经济政策主要表现为从紧的货币政策。自2003年以来，收缩银根一直是宏观调控的重要手段，2007年底更升级为从紧的货币政策。2007年六次加息，十次上调存款准备金率，2008年五次上调存款准备金率（达到历史新高17.5%）。这一系列动作的目的主要是降低日益泛滥的流动性，抑制投资过热。不可避免，这在一定程度上抑制了高档住宅市场的投资性需求。但值得关注的是，在人民币升值和中美利差倒挂的情况下，海外热钱加速涌入楼市，此政策效果欠佳。

    其次，紧缩房地产贷款的措施对楼市影响很大。去年包括上海在内的全国楼市开始调整，其直接原因是2007年9月27日房贷新政——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的出台，不仅提高第二套以上房贷的首付比例(四成以上),而且还把利率升至标准利率的1.1倍。但与普通住宅相比，高端住宅购买群体对银行贷款的依赖程度要低很多，也即对于按揭贷款需求的弹性较大，对于提高首付和利率的敏感度不高，因此总体来看，高档住宅的供应偏少而需求依然旺盛。

    再次，住房政策对高档公寓市场的影响具有两面性。目前我国住房供应结构趋于“三分法”：针对低收入群体供应廉租房和经济适用房，针对中等收入群体供应限价房和经济租用房，针对高收入群体供应纯粹的商品房。与之相适应，中低价位、中小户型住宅受到政策支持，“90/70”政策就是明证，而高档住宅受到抑制，禁止别墅用地出让、税负比普通住房高（营业税、个调税、土地增值税等）即为明证。然而，这些政策的执行必然会减少高档住宅（尤其是大户型）的供应量，从而加剧供求矛盾，推高房价。特别是市区核心地段,诸如翠湖天地的顶级住宅供应日趋减少。

    最后，限外政策对于高端公寓市场影响最大。因为，境外购房者的主要投资领域就是高端住宅。2006年7月份出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171号文件”），规定境外人士只能“一人一套”，而且需要在内地生活超过一年，从而对北京、上海等一线城市的高端住宅市场造成明显的负面影响。2007年又有其它针对外资的政策出台，比如商务部发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确表示“严格限制外商投资房地产”；再如 2007年最新修订的《外商投资产业指导目录》，规定“从2007年12月1日起，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，同时限制外资进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司”。

    从政策实施效果上看，确实抑制了境外人士购房。高档住宅的消费群中，境外客户、港澳台客户比例较高，且上海是个面向国际的城市，因此限外政策理论上对高档住宅的需求规模影响不小。而数据亦表明，政策出台后几个月，境外人士在上海购房的数量剧降了一半还要多。但实际情况中，对外资的限制作用并未完全发挥，外资进入房地产市场的渠道依然较多，整栋收购的案例不在少数。而且，随着上海建设“四个中心”步伐的加快，国际化程度越来越高，过于限制境外企业和人士在上海购房，并不是太合理。

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