如果说2007年房地产金融市场宏观调控政策有如“洪水”般突如其来，那么，2008年就是政策“泄洪”、“重建”的一年。时至今日，2008年已过半年有余，回顾这半年时间，北京房地产个贷金融市场又会有怎样的变化？“伟嘉安捷”专业按揭顾问分析如下： 　　■金融政策继续从紧： 　　1、宏观调控执行“上紧下松”政策，银根紧缩。 　　继07年宏观调控政策之后，2008年各银行一改往年“先松后紧”的政策基调，严格执行央行宏观调控中的各项要求，控制风险相对较高的个贷业务放量。同时，央行更加坚定不移地贯彻执行中央经济工作会议提出的从紧货币政策取向。据近期相关数据统计表明，银根紧缩后，今年一季度除了1月份是去年12月大量房贷被压而释放出来，造成个人消费贷款增长较快外，2至4月并未如期出现小阳春，2月个人消费贷款环比下跌，3至4月恢复较为正常水平，个人消费贷款的环比增量徘徊在300多亿元。5月整体个贷市场虽有所改观，但个人房贷整体交易放量并不十分乐观，目前房地产个贷金融市场仍处于紧张的调整期间。 　　2、CPI持续上扬终回落，上半年加息预期减少。 　　08上半年CPI走势高开上扬终回落，1月份消费者价格指数（CPI）较上年同期增长7.1%，刷新了11年来高点。2月份，居民消费价格总水平同比上涨8.7%，通货膨胀压力巨大。3月份 CPI同比上涨8.3%，稍微有所回落。4月份 CPI同比上涨8.5%，5月份消费者物价指数（CPI）同比上涨7.7%，通货膨胀压力仍然存在但已逐渐呈下滑趋势。虽然从经济过热风险的忧虑以及维持经济平衡和可持续增长的发展点考虑，央行很有可能再次通过加息的货币手段进行调控，但是现在却面临着人民币对美元利差扩大、人民币升值步伐变快，全球宏观经济前景恶化，原油价格的上涨以及对运输业、石化业等相关产业链的“蝴蝶效应”，使得央行在使用货币政策时更加小心谨慎。现在来看，央行也对外表示要根据国内外经济金融形势的变化，正确把握金融宏观调控的节奏、重点和力度。 　　3、五次上调存款准备金，调控杠杆偏向“供给”源头。 　　与去年六次加息、十次上调存款准备金的调控政策相比，今年上半年的宏观调控政策相对温和许多。截止到六月份，加息预期迟迟未显，反而央行接连不断的上调了五次存款准备金率。（五次上调存款准备金率的详细时间列表如下）

　“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，从央行频繁上调存款准备金率的决定来看，事实上是降低了短期内再次加息的可能性。因为一方面，去年央行六度加息已使得短期内再度加息的空间相当有限；另一方面，大幅度的加息并未使楼市房价出现根本性的转变，反而是去年出台的“9.27/12.11”二套房贷政策及补充通知这两味“猛药”发挥了较大的作用。从银行贷款供给源头抓起使得部分依靠贷款买房的投资投机人群以及置业升级换房人群出现了较浓的观望情绪，需求受到抑制并迅速拉低了房价的上涨空间。从上半年来看，国家相应改变了政策调控方向，从银行贷款源头起着重加大调控力度，抑制商业银行放贷能力，收缩银行体系过剩流动性，防止过快的投资需求产生，以便达到抑制通胀稳定经济发展的目标。


　　4、汶川大地震后央行针对房贷政策“特事特办”。


　　今年上半年发生了一件令全国人民痛心疾首的事件“5.12汶川大地震”。四川汶川大地震后，灾区大量房屋被毁坏，金融服务业面临从未遇见过的问题，灾区损坏房屋的房贷问题如何解决？对此，政府给予了较为人性化的处理方案。央行决定对灾区的货币政策进行“特事特办”，采取“不催缴、不罚息、不做不良记录”，“暂缓上调灾区的存款准备金率”等金融措施调整对地震之后灾区的救援。另外，还有可能通过减息的优惠政策用于扶持灾区人民的灾后重建家园工作。业内人士认为，央行对受灾地区采取的这一系列政策，有利于帮助灾区人民重拾偏心，重建家园。因为，暂缓上调存款准备金率有利于保障灾后重建所需的资金；对受灾地区实施减息政策，有利于借款人减轻负担，降低企业经营成本。所以，一旦发生不可抗力的自然灾害后，广大人民群众还是要充分相信政府、依靠政府帮助我们解决困难。


　　■房地产个贷金融市场遇阶段性调整期：


　　1、上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望浓。


　　（1）加息连锁反映触动借款人观望敏感神经。受07年六次加息累计效应影响，08年上半年房贷者不可避免的出现了不同程度的“观望”情绪。一方面，六次加息后已经背负贷款“包袱”的房贷者们坐立不安，还款压力加大后不得不省吃俭用，节源开流。另一方面，尚未买房的借款人犹豫徘徊在“贷款与不贷款”之间，观望情绪较浓。“伟嘉安捷”数据统计显示，08年上半年房地产个贷金融市场交易量与去年同期相比出现较大的下降趋势，降幅32%，贷款客户需求量也有所下降，降幅10%左右。


　　（2）股市惨跌抑制借款人贷款违规资金的流入。今年上半年中国股市一路狂跌、惨不忍睹，07年全民炒股的“狂热”局面已不复存在。以往股市全线飘红，金融市场政策尚未如此严控时，不少有房产的借款人将房产抵押给银行进而再将资金回流于股市，投机取巧变相拉动了个人住房消费信贷的增长。现在我国经济进入调整周期，为了保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，央行千方百计地抑制价格总水平过快上涨，对于各层面的金融监管也实施了严格总控，所以不合法手续、不合途径的贷款一律查处、不予批准使得投资投机渠道“封堵”，某种意义上来说也抑制了房地产个贷金融市场交易的增长。


　　2、转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”。


　　去年9月，央行、银监会曾联合下发359号文，明确叫停了“个人住房循环贷”“加按揭”等业务。随后，央行副行长刘士余又再次将非交易类贷款“转按揭”叫停。从个人住房贷款的角度来看，转按揭、加按揭贷款业务的贷款成数一般会随房产评估价值浮动，在经济运行、房价持续上涨的环境下存在较大的投机风险，容易加剧房地产和股市泡沫成分。但是在“转按揭”业务中也存在正常的交易贷款情况，比如卖方房产有银行贷款未还清，买方又切实需要通过贷款才能购买房屋，对于这种情况，银行也是不予以审批的。央行明令取消的“转加按”政策是把“双刃剑”，不但“一剑封喉”投资投机人群，同时也“刺伤”了有正当消费理由的“置业升级”群体。“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，目前来看，多数借款人为了解决住房贷款需求只有委托其它资金渠道的帮助，比如，典当行或者能够垫资的金融担保机构。


　　3、住房公积金贷款优势突出“榜上有名”。


　　在银根紧缩的“后加息时代”，不少借款人为了达到既能节省成本又能完成置业的愿望选择放弃商业贷款使用公积金贷款买房，大大促进了住房公积金贷款的交易发展。尤其随着住房公积金放款流程提速以及月缴存比例上升后，其贷款使用率更加频繁起来。


　　（1）见契税票放款流程提速。今年上半年北京市住房公积金管理中心正式下文通知，二手房公积金放款流程提速。“伟嘉安捷”专业按揭顾指出，从目前公积金放款流程提速后的操作过程中看，凭契税票放款后大大缩短了业主拿到房款的时间，至少能够节省二十个工作日左右。对于买方来说，也会更加有利于他们使用公积金贷款买房。尤其是在信贷紧缩时期，公积金贷款将有可能超越商业贷款，成为房贷消费的首选产品。


　　（2）北京市住房公积金统一调整月缴存比例至12%。5月7日，北京市住房公积金 管理中心公布2008住房公积金 年度住房公积金 缴存比例为12%，职工住房公积金月缴存额上限为2392元。公积金月缴存额上限提高后将会使公积金放贷资金更充足，提高了公积金管理中心的放贷能力，同时又使借款人增加了贷款额度。从这一点来看，公积金贷款的优势更为突出，更加有理由成为借款人频繁贷款使用的房贷工具。

　4、抵押消费贷款审核严控，“先典后贷”等融资产品脱颖而出。


　　目前在金融政策趋紧时期，由于抵押消费贷款的法律特殊性，如家庭中只有唯一一套住房的借款人申请抵押消费贷款，在无法按期偿还银行贷款的情况下，从法院的执行力度来说也不能够强行收回、拍卖、变卖或者抵债。所以，银行在为借款人申请这种贷款时都是审核极为严格的，当需要依靠抵押消费贷款才能解决买房需求的客户群体受阻时必然会寻找其它方法，典当行等特殊融资渠道再次成为借款人关注的焦点。尤其在信贷紧缩的今天，典当行更是成为许多开发商、个体经营业主、个人借款者的“救命稻草”。据了解，一般典当行的月利息收费标准在3－5%之间。


　　典当行作为一种从事金融业务的特殊单位有其独特优势并随着时间的推移而不断发生演变以适应新的市场发展需要。08上半年，一种新型的融资模式“先典后贷”业务脱颖而出，在节省借款人月利息的同时又实现了快速放款。其最大优势在于，一方面，对于以住房为抵押物进行住房抵押消费贷款用于个人综合消费贷款或者生产经营性贷款的个人、个体经营业主，在急需要资金周转的情况下可以委托个贷金融担保机构进行阶段性担保。担保公司出面协调典当行与银行放贷之间的时间差，先由典当行支付抵押房产方借款人所需要的钱款，待银行放贷后再将拆借典当行的钱款还清。另一方面，对于需要长期借款的人群来说还是可以通过银行进行长期贷款，因为银行的批货、放贷审批周期时间较长，在此期间如果借款人急需资金的话可以先通过典当行周转，这样借款人既能在短期时间内享受到放款速度快捷“待遇”，较为方便。新典当融资形式的脱颖而出极大方便了借款人的资金周转，成为信贷紧缩时期的有利工具。


　　■各银行寻找新的发展出路：

　　1、银行纷纷推出还款省钱房贷产品。


　　在银根紧缩的大环境下，个人住房贷款仍是银行无法割舍的利润来源，而这块肥肉也一直是银行角逐的焦点。各家银行“摩拳擦掌”为了在房地产个贷金融市场的特殊时期抢占客户群体，纷纷主打或推出适用于还款的省钱房贷产品。比如，深发展的“固定利率气球贷”、光大的“天天省”、招行的“房贷消费”、中信银行的“个贷分段还款法”等等。这些产品都是为了迎合房贷消费者的口味，顺应当前房地产个贷金融市场变化而衍生出来的新型房贷产品，足可见各商业银行为了抢夺个人房贷市场这块“宝地”的用心良苦。


　　2、借款人提前还贷人数上升，乱银行阵脚。


　　从2008年上半年来看，提前还贷的借款人人数呈明显上升趋势。因为自2006年国家打开加息“通道”后，贷款利率一直持续逐年升高态势。加息后随着贷款利率的涨幅，房贷借款人每月的还贷月供也随之升高，在这种情况下，借款人趁早还清房贷无疑是最正确的选择。对于借款人而言，提前还贷是减轻贷款压力的最好方式，尤其在高利率时代。对于银行来说，并不希望看到借款人提前还贷，据银行相关人士介绍，每放一笔贷款，借款人平均提前还贷年限在三年左右的时间，这样算下来银行就会损失为数不小的放贷利息，这也是银行最不愿意看到的，长此以往更会影响到个人住房消费信贷的总发放量及市场发展前景。所以，不少商业银行并不鼓励借款人提前还贷，甚至在提前还贷环节方面设置各种人为“障碍”阻止借款人的这一举动。“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，如何与银行进行很好的沟通，双方达成一个共识；怎样方便房贷者“提前还贷”等等问题将成为今后房地产个贷金融市场发展道路上的重要“课题”。


　　3、二套房贷政策后银行松动传闻频出，“谜局重重”。


　　08上半年，对于外界来说最让人难懂、匪夷所思的就是银行的二套房贷政策是否有“松动”。早在三月份时上海曾经流出二套房贷松动的传闻，随后深圳等地媒体也都披露房贷政策有“缝隙”可钻。随着各地二套房贷松动传闻的此起彼伏，引起了央行、监管层的高度重视并三令五申重申表态，对按揭贷款已经结清的再贷款购房仍不能算作第一套房，银行倘若据此放贷属于违规操作行为。各地银行也都纷纷做出回应，全面否认相关放贷松动的市场传闻。一方面从市场屡屡传来风声银行房贷“松口”，一方面官方出面明确否认，各银行又跳出表态。银行贷款政策的执行似乎陷入了似紧非紧、似松非松的“谜局”。“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，其实在银根紧缩的市场大背景下，房贷的收紧不仅让不少开发商倍受煎熬，对于银行业来说日子也着实的不好过。之所以甘愿冒违规的风险打政策“擦边球”，也是为了争取客户群体完成全年放贷任务量的无奈之举。如何在银行、借款人与政策之间找到一个好的平衡点，恐怕还需要政府、监管部门适时引导和进一步扶持。


　　4、信用卡政策出台后银行贷款审核更加严格。


　　今年五月份，银监会向全国各大银行下发了《中国银监会办公厅关于加强银行卡发卡业务风险管理的通知》，这也是银监会针对个人信用卡问题首次下发的相关通知。足可见继07年房地产金融市场宏观调控过后，政府对贷款前个人信用记录的重视程度以及控制防范贷款新一轮风险出现的细心判断。“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，对于借款人容易忽略的个人信用卡问题，其实存在的隐患问题较多。因为信用卡也属于银行的小额贷款，如果刷卡消费后的还款记录不良将会自动保存在中国人民银行征信系统中，在各家银行的信贷中心都可以查到。日后涉及到贷款的过程时，客户如若想进行贷款买房、购车或办理信用卡等事宜，将很有可能会被各家银行作为“污点分子”而拒绝批准贷款。从长远来看，政府出台相关信用卡政策也可以很好的遏制商业银行信用卡循环信用业务环节中存在的较大隐患风险，同时也是对信用卡使用者的一次很好警告，注意保持个人信用的良好记录。

2008年北京房地产个贷金融市场下半年展望

　　■下半年宏观政策“松动”迹象不明显，可能依然从紧。


　　从08上半年的宏观金融形式来看，08下半年房地产个贷金融市场将会继续以从紧的货币政策基调为主。面对现在国内依旧存在的通货膨胀和经济过热的压力，实行从紧的货币政策也是减少银行流动性压力、引导金融机构优化信贷结构的有效方法。今年国家财政政策和货币政策由“两稳”变成“一稳一紧”，即宏观调控政策由原来的“稳健型财政政策和紧缩型货币政策”转变为“扩张性财政政策和紧缩型货币政策”。扩张性财政政策的出现受抗震救灾的拉动，紧缩型货币政策主要是在人民币加速升值和美元迅速贬值间形成一种制约与平衡。


　　“伟嘉安捷”专家分析，无论是从国际环境着眼还是从国内经济形势分析，下半年房地产个贷金融市场还将会延续上半年的走势，继续从紧。对于准备贷款买房的借款人来说要合理安排个人贷款“时间表”，早下手为强。另外，专家建议，为了防止价格总水平过快上涨，除了金融宏观调控起到的政策方向标的作用外，货币政策也要加强“与财政、产业、外贸、金融监管等政策的协调配合，加快结构调整步伐，促进国际收支基本平衡


　　■加息预期很可能会在下半年显现。


　　近期，中国人民银行行长周小川表示，中国调高国内成品油价格后可能需要更加强硬的政策措施来抑制通膨。因为能源价格上涨给消费者物价指数(CPI)带来一定压力，通胀程度是否会放缓还需要监管层的密切关注。有市场传闻称，央行将在近期再度宣布加息。从去年宏观调控央行打出的加息“牌”，不难看出一旦国际因素或者其它外力因素使得今年的通胀继续走高愈演愈烈的话，那么，央行很有可能再次通过加息的货币手段来提高资金使用成本，抑制过快投资需求，抑制通胀。所以，在紧缩政策不改、抑制通胀是首要任务的大背景下，加息的可能依然存在，从上半年央行调整五次存款准备金率并未加息的举动分析，市场出现进一步紧缩政策即加息的预期很有可能会出现在下半年。


　　■奥运会期间房地产个贷金融市场交易将冲淡，奥运过后有望回暖。


　　随着奥运会的临近，多数房贷借款人认为奥运会过后北京房价会有所回调，所以现在大都处于观望时期。“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，暂且不论奥运会过后北京房价会不会降，对于有着较强置业愿望而又犹豫不定的借款人来说，很有可能将在奥运会前积蓄已久的贷款买房情绪一并在奥运会结束后释放出来，届时将会促进房地产个贷金融市场交易的回暖。而在奥运会期间实行的一系列禁令，如交通限行、工地停止建工、住宅房屋停止装修等等，虽然会影响个贷金融市场在此期间的交易走势，但是从另一个角度来谈，也有可能促进奥运会结束后的房产个贷交易市场发展。


　　■银行转换发展思路，中间业务可能是主打。


　　受金融政策影响，各商业银行也在“抓紧”时间开拓新的贷款品种与服务领域。一方面，商业银行不断丰富个人住房消费贷款产品体系，使得个人贷款产品的创新机会越来越大，提供给老百姓的选择机会也会越来越多，眼花缭乱的个人贷款产品将会映入房贷借款人的“视野”，加倍适应消费者不同品位、不同个性、不同特色的需求。另一方面，从银行竞争的角度讲,当前更多的是传统业务方面的竞争，尤其是存贷款的业务竞争比较激烈，忽视了中间业务的发展。银根紧缩时代可以为银行提供较多的思考空间，提高新的创新能力，向中间业务过渡。譬如支付结算业务、银行卡业务、代理担保类业务、基金托管类业务等等，以便取长补短寻求新的盈利增长点。另外，银行还可以增加对零售业的投入向个人负债业务、私人银行等服务方向发展。“伟嘉安捷”专家认为，这些重要改变在增加银行整体业务量的同时也有效提高了银行方面的市场占有率。


　　■个贷服务机构也将会发展新的变革。


　　随着宏观调控政策外部因素的不断变化，作为银行与房贷者间的沟通“桥梁”个贷服务机构也在随着政策变化而进一步加快“整合”速度。08年竞争实力强，品牌口碑好的大型优质个贷服务机构也将会立于市场不败之地，保障房贷者利益。“伟嘉安捷”专家认为，个贷服务机构要想得以更快速的发展需要提高整体行业的信誉资质，同时顺应市场发展变化不断挖掘新产品，进行新变革，适应行业发展需要。（编辑：房若隔世）