2008-6-23 08:34
miaomiaoyu1981
房贷顾问看房贷--给房贷一族的一些建议
[b]一、建议缴纳公积金的商业贷款客户，如再次贷款购房可选择公积金贷款，公积金贷款优势：[/b]
1.利率低。5年期以上年利率比商业贷款最优惠利率低1.4355%，即每一万元贷款每年节省利息143.55元。（商贷选择等额本息法作为比较标准。
2.不受第二套贷款限制。因为已经有过贷款记录，无论是否结清，申请的商业贷款均按第二套贷款处理，而公积金贷款不受此影响，依然能享受最高8成贷款成数及低息的优惠，5年期以上公积金贷款利率比第二套商业贷款执行利率要低 3.393%。
3. 公积金贷款不审核个人征信。若按揭贷款、信用卡、车贷等出现不良还款记录，甚至因为逾期严重进入个人征信系统“黑名单”，造成商业贷款的申请被拒或者强制上浮利率等情况，可采用公积金贷款，目前公积金的审批暂时不审查个人信用记录。
另外，可在年底一次性提取公积金用于提前部分偿还商业贷款，达到省息目的。
[b] 二、[/b][b]提前还贷也要“还的有理”[/b]
1.还贷时间要掌握火候
在对2007年年底前通过安家世行担保公司办理贷款客户的数据统计中，发现绝大部分客户采取的还款方式都集中在等额本息和等额本金两种还款方式上。
等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减；
等额本金：本金保持相同，利息逐月递减；适合于提前还款。
根据还款方式的原理，并不是所有的时间段提前还款都是最合理的。以贷款20万20年为例，采用等额本息还款法，3年内提前还款就不划算。根据计算，还款大约84个月后所付本金才会超过利息，而且3年内所支付的利息几乎是本金的2倍，大大高于因利率上浮而增加的利息。在3年内提前还贷，其月供大部分用于归还了利息，等于白送给银行一笔利息。
所以何时提前还款怎么去还，最好根据自己的实际情况而定。
2. 还贷金额要精打细算
面对如此高的贷款利息，大多数人有了钱都会选择优先偿还贷款，但除了贷款以外，我们的生活中还有很多同样甚至更为重要的可能支出。把钱都还了贷款，万一遇到急需用钱的事情该怎么办?
由现在开始，规划一下您未来可能的支出吧。
可能产生的支出及突发事件的因素：
u 变更工作的成本：没有一成不变的工作，工作的变更会直接影响到您的收入。
u 年龄因素：20岁-35岁处于收入上升期；
35岁-45岁处于收入稳定期，并达到高峰值；
45岁以上处于收入下滑期。
u 婚姻状况：已婚，稳定性更强；未婚稳定性较弱，且需要准备结婚的资金。
u 育儿及养老问题：儿女生活上学及老人负担支出。
u 身体健康问题：包括自身、配偶、儿女、父母，一旦出现大病急病，将会造成较大突然支出。
u 生活质量：盲目的提前还贷，很可能影响生活质量。
[b] 三、[/b][b]按揭房产也可成为融资工具[/b]
贷款买房，按时月供的压力，按揭房产无法变现的苦恼，“加按揭贷款”、“抵押消费贷款”业务可以帮您解决融资需求。因为是按揭房产，目前办理此种业务还需要把按揭款结清，可用自有资金或拆借或求助于第三方垫资机构解决。
此种业务适用人群：
[align=left] u 需要流动资金的中小企业主[/align][align=left] u 有购房需求，但首付款不足的人[/align][align=left] u 有投资股票、基金市场却苦于有房无钱的人[/align][align=left] u 有装修、购车、出国、旅游、留学需求但资金不足的人[/align][b] 四、[/b][b]贷款银行也可自主选择[/b]
“同名转按揭”业务面世之前，我们很难想象在贷款结清之前还能选择其他银行为自己服务，即使对贷款银行的服务再不满意，对不断推陈出新的还款方式再艳羡，我们所能做的都只能是抱怨。
但现在，“同名转按揭”将实现我们梦寐以求的愿望！
通过变更贷款银行我们可以改变还款方式。
从个人需求选择还款方式的可行性方案：
1. 关注利息、且有提前还款打算
推荐产品：深发银行“双周供”、“气球贷”；
招商银行“循环授信”+消费易自主月供”
2. 持有房产期限较短、且融资需求较强
推荐产品：深发银行“存抵贷”
3. 预期市场利率走势上浮
推荐产品：招商银行及深发银行“固定利率”
4. 贷款购房后期有大额消费需求
推荐产品：招商银行“循环授信”+“消费易”/“家装易”
借款人可根据自身的需求，选择相应可以受理同名转按揭业务的银行及还款方式。如有需要，安家世行担保公司按揭顾问将会为您选择的还款方式作进一步的解释。
[b]五、贷款还款期间温馨提示[/b]
1. 在贷款还款期间，一定要注意还款时间，保证还款的及时性，建立个人良好的信用记录。
2. 采用等额本金方式还款，一定要注意每月还款金额的变化，保证还款帐户内的金额足额，不要造成因账户内金额不够偿还月供造成还款逾期。
3. 在银行调息后最好与贷款银行进行沟通，确认还款金额的变更，保证每月足额还款。